Samenvatting

Hypotheek Consultancy Gelderland is een assurantietussenpersoon uit Zevenaar die bijna 15 jaar bestaat. De onderneming wordt gedreven door de 55-jarige Theo van Uem. De afgelopen jaren heeft hij zijn onderneming gestaag laten groeien door de aankoop van bestaande assurantieportefeuilles.

Theo heeft nu de kans om wederom een bestaande portefeuille aan te schaffen die goed is voor een bestaande doorloopprovisie van ruim € 80.000. Hiervoor vraagt hij deze financiering aan via Knab Crowdfunding.

In de financieringsopzet is er onder andere sprake van hoofdelijke aansprakelijkheid van Theo en zijn echtgenote en geven zij een derde hypotheek als onderpand voor de gevraagde financiering. Tevens geldt er een eerste pandrecht op de rechten die voortvloeien uit de aan te kopen assurantieportefeuille.


Financierings-behoefte

De totale investeringsbehoefte bedraagt € 270.000. Hiervan wordt € 20.000 gefinancierd middels een onderhandse lening door een derde. Verder wordt er voor een bedrag van € 25.000 uit eigen inbreng gefinancierd. De financiering via Knab Crowdfunding bedraagt € 225.000. De looptijd is 63 maanden waarvan de eerste drie maanden aflossingsvrij. Wel zal er in deze periode direct een een bedrag van € 20.000 worden afgelost ter overbrugging van de doorloopprovisie nieuwe portefeuille. Vanaf de vierde maand geldt een lineaire maandelijkse aflossing in 60 maanden met een maandelijkse aflossing van € 3.416,67 (op basis van het dan geldende uitstaande saldo van € 205.000). De rente bedraagt 8,0% gedurende de gehele looptijd.

Structuur

Een organigram van Hypotheek Consultancy Gelderland vind je onder het kopje 'Onderneming'.

Risico
 

Dun & Bradstreet kwalificeert de onderneming met een Laag risico. De overall Collin Credit Score is Voldoende. De rechten voortvloeiende uit de aan te kopen assurantieportefeuille worden verpand in eerste verband aan de investeerders van Knab Crowdfunding. Tenslotte geldt er een derde hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 100.000 op de eigen woning van Theo en zijn echtgenote. Een uiteenzetting en toelichting van de risico's vind je onder het kopje 'Zekerheden & voorwaarden'.

Leendoel

De gevraagde financiering is bedoeld voor de overname van een bestaande assurantieportefeuille met een jaarlijkse doorloopprovisie van ruim € 80.000. Deze portefeuille heeft ruim 1.100 relaties (waarvan 10% zakelijk) welke woonachtig en gevestigd zijn in Zevenaar en omstreken. De portefeuille kent een polis dichtheid (polissen per klant) van ongeveer 2,8. Dit betekent dat er ruimte is om deze te verhogen. In het overnamecontract is opgenomen dat de koopprijs middels een vooraf afgesproken formule verminderd wordt, indien na overname blijkt dat er sprake is van een lagere doorloopprovisie dan voorgesteld bij overname.

Het risico dat relaties bij het wisselen van de tussenpersoon wegvallen kan nooit volledig worden uitgesloten. De onderneming heeft inmiddels veel ervaring opgedaan in het binden van nieuwe relaties. De ervaring leert dat er een verwaarloosbaar klein verloop is, dat overgecompenseerd wordt door nieuwe relaties. Wat hierbij een positieve invloed heeft is de selectie van de portefeuilles die overgenomen zijn. Er wordt vooraf goed bekeken wie de consumenten en zakelijke relaties zijn; het profiel moet passen bij de aanpak en persoonlijkheid van de nieuwe tussenpersoon.

Financieringspartner

Deze lening via Knab Crowdfunding is tot stand gekomen in samenwerking met Cygnus Finance Support.

Ondernemer

Ondernemer Theo van Uem (55 jaar) heeft een agrarische opleiding afgerond. Hij is gestart op de Middelbare Agrarische School in Doetinchem en later de Hogere Agrarische School in Deventer. Na een stageperiode van zes maanden op een boerderij in Frankrijk heeft hij van 1986 tot 2001 gewerkt in diverse agrarisch georiënteerde bedrijven in Nederland, voornamelijk in het advies en verkoop. Vanaf het einde van 2001 is hij actief binnen de financiële dienstverlening, eerst in loondienst en vanaf 2003 als zelfstandig ondernemer. In 2005 is hij gestart met zijn bestaande onderneming: Hypotheek Consultancy Gelderland.

Alle relevante diploma’s en erkenningen zijn van kracht en de ondernemer voldoet aan het op peil houden van zijn kennis via vereiste opleidingen (o.a. Erkend Financieel Adviseur/ Erkend Hypotheekadviseur/ Erkend Aankoopbemiddelaars en diverse WFT-diploma’s). Op basis van zijn opleidingen, in combinatie met zijn jarenlange ervaring, heeft Theo aantoonbare vakkennis. Theo houdt van een no-nonsense aanpak die aansluit bij zijn regionale doelgroep waarbij vakjargon uitgesloten is. Hij is gericht op het oplossen van de werkelijke klantbehoefte en probeert ten alle tijden een transparant en eerlijk advies te geven. Deze houding zorgt voor de mond-tot-mond reclame en is de reden voor de autonome groei van zijn onderneming. Theo is gehuwd en samen hebben zij twee kinderen. Zijn echtgenote is al meer vijftien jaar in loondienst als woonbegeleider.

Onderneming

Algemeen

Hypotheek Consultancy Gelderland is een bestaande intermediair gericht op het bemiddelen in woninghypotheken, verzekeringen en consumptieve kredieten. De nadruk ligt op de bemiddeling in assurantiën, wat circa 80% van de werkzaamheden en omzet voor haar rekening neemt. De onderneming is aangesloten bij het AFM en het Kifid en voldoet hiermee aan de gestelde eisen. Voordat de onderneming was opgericht in 2005 was er een samenwerking met een compagnon, echter bracht deze samenwerking niet het beoogde resultaat. Op eigen kracht en door autonome groei is de onderneming langzaam aan gegroeid naar een niveau dat de onderneming kan voorzien in het levensonderhoud in privé. De laatste jaren is er gewerkt aan verdere groei van de onderneming middels het de aankoop van bestaande portefeuilles.

Interne organisatie

Voor het pensioenadvies wordt gebruik gemaakt van externe deskundigen. Voor een aantal taken wordt gebruik gemaakt van EnSupport, gelieerd aan het volmacht bedrijf Nedasco. Voor de hypotheekbemiddeling is een samenwerking aangegaan met De Leader groep uit Huizen. Dit is een soft-franchiseorganisatie met twaalf vestigingen verspreid over Nederland. Daarnaast is er veel geïnvesteerd in de automatisering van de processen middels de aankoop van diverse pakketten. De aansluiting bij samenwerkingsorganisaties borgt de update van kennis en toepassingen. Er wordt gebruik gemaakt van een CRM-pakket, waardoor nieuwe verzekeringen en andere financiële zaken automatisch verwerkt worden. De systemen geven voortdurend een actueel inzicht van de diverse posities binnen de onderneming.

Afhankelijkheid ondernemer en toekomst

Op dit moment is de onderneming afhankelijk van de ondernemer Theo van Uem. Dit risico is op de korte termijn beperkt door het kunnen inzetten van oproepkrachten. Voor de langere termijn wordt dit afhankelijkheidsrisico ingeperkt door de toekomstige inzetbaarheid van de zoon van Theo. Het plan is om de zoon geleidelijk te laten ingroeien in de onderneming. Dat is ook een van de motieven om pas vrij recent te beginnen met het substantieel uitbreiden van de onderneming door middel van de overname van portefeuilles. Ook de samenwerking met EnSupport en De Leader groep draagt bij aan een voldoende back-up en beperking van de afhankelijkheid van de ondernemer. De plannen met de zoon maakt dat in de continuïteit van de onderneming wordt voorzien.

Markt

De onderneming is voornamelijk actief in de assurantiebemiddeling. Het verdienmodel van deze ondernemingen staat enigszins onder druk. Hierbij komen de impact van online verkopen en de prijsbewuste consument, die steeds minder bereid is te betalen voor advies. Daardoor staat de branche onder druk. De verwachting is dan ook dat het aantal aanbieders zal dalen, wat kansen biedt voor de blijvers en de ondernemers die verder willen groeien.

Demografische ontwikkelingen vormen een tweede reden voor het dalen van het aantal aanbieders. Met name de adviseurs die zich sterk richten op de persoonlijke advisering verlaten de markt. Het is realistisch te denken dat deze portefeuilles steeds meer worden aangeboden, waarmee direct een hogere omzet kan worden gerealiseerd. Het blijft afwachten hoe de prijzen van de portefeuilles zich gaan ontwikkelen. Recent zien we een stijging en er zijn geen indicaties dat dit op korte of middellange termijn zal wijzigen. Belangrijk is en blijft de doelgroep waarop de adviseur zich richt; behoefte aan persoonlijk advies! Wet- en regelgeving zullen ook een invloed hebben op de afname van het aantal kantoren. De strenger wordende eisen ten aanzien van diploma’s en vergunningen maakt dat met name oudere tussenpersonen, zonder opvolging, hun portefeuilles gaan aanbieden. Overleg met enkele bemiddelaars in portefeuilles bevestigen dat beeld.

Concurrentiepositie

De onderneming heeft een goede spreiding in haar klantenbestand; zakelijk-particulier en schade-leven. Het aantal verzekeraars binnen de portefeuille is beperkt en er wordt extra gelet op de een-polis klanten. Deze verhoudingen zijn ook onderwerp van onderzoek bij de aankoop van portefeuilles.

Structuur

 

 

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

overname bestaande assurantieportefeuille € 223.000
overbrugging provisie nw. portefeuille € 20.000
werkkapitaal € 27.000
totale investeringsbehoefte € 270.000
onderhandse lening derde € 20.000
eigen inbreng * € 25.000
lening via Knab Crowdfunding € 225.000

Leenbedrag: € 225.000

Rente: 8%

Looptijd: 63 maanden, lineaire maandelijkse aflossing ingaande drie maanden na uitboeking van de lening. **

* Deze inbreng bestaat uit eigen middelen, een uitgestelde betaling aan de verkoper en er wordt een deel uit lopende cashflow gefinancierd.

** In de eerste drie maanden na uitboeking zal er geen reguliere aflossing plaatsvinden. Wel zal er in deze periode een bedrag ineens afgelost worden van € 20.000. Drie maanden na uitboeking van de lening zal het uitstaande saldo van de Knab lening € 205.000 bedragen. Op basis van dit saldo geldt de reguliere aflossing welke dus uitkomt op € 3.416,67 per maand.

Overige financieringen

Nedasco

  • Hoofdsom: € 15.000
  • Uitstaand saldo 31-12-2018: € 3.902
  • Rente: 5,4%

Qredits

  • Hoofdsom: € 40.000
  • Uitstaand saldo 31-12-2018: € 25.650
  • Rente: 9,75%

Kapitaal op Maat

  • Hoofdsom: € 78.300
  • Uitstaand saldo 31-12-2018: € 69.477
  • Rente: 7,5%

De overeenkomsten van bovenstaande financieringen zijn in het bezit van Knab Crowdfunding om zodoende de bestaande afspraken qua tarief, voorwaarden en zekerheden inzichtelijk te hebben. Zowel Qredits als Kapitaal op Maat hebben pandrecht op de activa van de onderneming. Ten behoeve van Nedasco is de eerder aangekochte assurantieportefeuille verpand.

Risico

Zekerheden & voorwaarden

  • De debiteuren zijn Theo van Uem, handelend onder de naam Hypotheek Consultancy Gelderland, en zijn echtgenote. Vanwege de gekozen rechtsvorm en het meeverbinden van zijn echtgenote is de ondernemer hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag samen met zijn echtgenote. Op dit moment is de privé vermogenspositie van de debiteuren gezond, mede door de aanwezige overwaarde op de eigen woning.
  • De rechten voortvloeiende uit de aan te kopen assurantieportefeuille worden in eerste verband verpand aan de investeerders van Knab Crowdfunding.
  • Er wordt een derde hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 100.000 op de eigen woning van de ondernemer verkregen ten behoeve van de investeerders van Knab Crowdfunding. Deze is voorbelast met een eerste en tweede hypothecaire inschrijving van tezamen € 250.000 en een gepaarde openstaande schuld van € 215.000. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 295.000 op basis van een recent onafhankelijke waardebepaling uit september.

Dun & Bradstreet

Collin werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet (D&B). De D&B Rating wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De onderneming wordt door D&B gekwalificeerd met een Laag risico.

Collin Credit Score

De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit. De Collin Credit Score is mede gebaseerd op de jaarcijfers van 2016 / 2017, de halfjaarcijfers voor 2018 en prognoses van 2018 en 2019 van de onderneming. Daarnaast is er een ondernemingsplan opgesteld welke onderbouwd worden met rentabiliteits- en liquiditeitsprognoses. De overall Collin Credit Score is Voldoende.

Rentabiliteit

In 2017 is er een omzet gerealiseerd van € 90.000 met een resultaat voor privé van € 51.000. Omdat door persoonlijke omstandigheden de echtgenote van Theo in 2017 incidenteel minder inkomen uit loondienst heeft genoten is er hoger dan gemiddeld onttrokken door Theo uit de onderneming. Hierdoor bedroeg de genormaliseerde cashflow na privé nihil en was er een netto cashflow tekort van € 14.000. Voor 2018 bedraagt de verwachte omzet € 140.000 welke bevestigd wordt door de halfjaarcijfers. De omzetstijging wordt veroorzaakt door de in mei 2018 aangekochte portefeuille. Het verwachte resultaat voor privé komt uit op € 57.000 met een operationele cashflow na privé van € 43.000. Naar verwachting zal er een netto cashflow overschot resteren van € 14.000.

In 2019 zal er sprake zijn van een volledige exploitatie inclusief de overgenomen assurantieportefeuille waarvoor deze financiering dient. Door de aangekochte omzet bedraagt de verwachte omzet € 201.000. Hiermee komt het verwachte resultaat voor privé uit op ruim € 100.000 met een operationele cashflow van € 84.000. De operationele cashflow volgens prognose na privé is hiermee toereikend om de rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen en naar verwachting resteert er een netto cashflow overschot van € 26.000.

In de prognose is rekening gehouden met 20 hypotheekadviezen per jaar, waar in de praktijk dit er meestal 30 zijn per jaar. Daarnaast heeft echtgenote dus inkomen. Zij is werkzaam in de zorg waardoor zij ook onregelmatigheidstoeslag ontvangt. Hiermee rekening houdende zou er in werkelijkheid gerekend kunnen worden met een lager bedrag aan privé onttrekkingen uit de onderneming dan dat waar wij nu mee hebben gerekend. Voorzichtigheidshalve beoordelen wij de Rentabiliteit op Voldoende.

Solvabiliteit

Het eigen vermogen per ultimo 2017 is € 19.000 negatief op een balanstotaal van € 38.000. Hierbij is er geen rekening gehouden met de waarde van de op dat moment aanwezige assurantieportefeuille. Per ultimo 2018 is er sprake van een spronginvestering door de aankoop van een kleine (mei 2018) en een grote (september 2018) bestaande assurantieportefeuille. Deze portefeuilles vertegenwoordigen een waarde en hebben wij als immaterieel actief gewaardeerd met factor 2,0. Het eigen vermogen per ultimo 2018 komt hiermee uit op € 43.000 inclusief de eigen inbreng van € 25.000, op een verlengd balanstotaal van € 361.000. De solvabiliteit na financiering zou hiermee uitkomen op 12% (score Matig). Door toevoeging van de winst zal volgens de prognose van 2019 het eigen vermogen verder groeien tot een solvabiliteit van bijna 40% (score Goed) op een balanstotaal van € 387.000.

Echter wordt in deze uiteenzetting geen rekening gehouden met de vermogenspositie in privé waarbij er onder andere sprake is van overwaarde op de eigen woning. Hier hebben we middels een derde hypothecaire inschrijving grip op. Mede hierom beoordelen wij de Solvabiliteit met de score Voldoende.

Liquiditeit

Binnen de onderneming is er sprake van vaste maandelijkse inkomsten van de doorloopprovisies welke voldoende zijn voor de nakoming van de rente en aflossing. Omdat er binnen de onderneming geen sprake is van voorraad en debiteuren is de current ratio van een matig niveau in alle jaren, echter door voornoemde reden minder passend voor een onderneming als deze. We hebben ervoor gekozen om in dit geval gebruik te maken van de Debt Service Coverage Ratio (DSCR). Deze ratio komt voor 2018 en 2019 naar verwachting op respectievelijk 0,9 en 1,3. Wij beoordelen de Liquiditeit als Voldoende.

Samenvattend

  • Rentabiliteit: Voldoende
  • Solvabiliteit: Voldoende
  • Liquiditeit: Voldoende
  • Overall: Voldoende