Samenvatting

In 2017 is door Remco Polman en zijn vrouw grotendeels met eigen middelen een monumentaal pand in het centrum van Leiden aangekocht. Het pand is verbouwd tot kleinschalig en stijlvol hotel met een gelagkamer op de begane grond. Het Hotel Ex Libris biedt vijf kamers. De bezettingsgraad is vanaf de start als hoog te kwalificeren en de klantenreviews zijn positief. In dezelfde markante straat doet zich nu de kans voor een tweede pand aan de Kloksteeg 10 te kopen en te verbouwen tot luxe hotel met drie kamers. Er kan door gasten gebruik worden gemaakt van de faciliteiten van het bestaande hotel. Het hotel heeft diverse doelgroepen, zoals toeristen, gasten en bezoekers van de universiteit Leiden en het Bio Science Park alsmede (ook buitenlandse) ouders van de studenten.

Financierings-behoefte

De totale financieringsbehoefte is € 610.000. Het Restauratiefonds verstrekt een hypothecaire lening van € 480.000. De eigen inbreng bedraagt € 30.000. De gevraagde financiering via Knab Crowdfunding bedraagt € 100.000. De looptijd is 60 maanden waarvan de eerste drie maanden aflossingsvrij in verband met de verbouwing. Vanaf de vierde maand geldt een lineaire maandelijkse aflossing in 57 maanden. De rente bedraagt 6,5% gedurende de gehele looptijd.

Structuur
 

Een organigram van Hotel Ex Libris vind je onder het kopje 'Onderneming'.

Risico
 

De debiteuren zijn Remeus B.V. en Hotel Ex Libris B.V. Dun & Bradstreet geeft Remeus B.V. de kwalificatie Hoog risico en Hotel Ex Libris B.V. de kwalificatie Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de score Laag risico. De overall Collin Credit Score is Voldoende. Er wordt een tweede hypothecaire inschrijving van € 100.000 op het te verbouwen bedrijfspand aan de Kloksteeg 10 gevestigd. Deze is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 480.000. Het onroerend goed kent een getaxeerde marktwaarde van € 532.000. Een uiteenzetting van de borgstellingen en risico's vind je onder het kopje 'Zekerheden en voorwaarden'.

Leendoel

De financiering is benodigd voor de aankoop van het pand in de Kloksteeg 10 in Leiden. Het nabij gelegen pand zal verbouwd, gerestaureerd en ingericht worden tot hotel. Met deze uitbreiding worden er drie extra hotelkamers gerealiseerd.

Ondernemer

Remco Polman (48 jaar) is universitair geschoold in Economie. Hij heeft een ruime internationale werkervaring in onder meer de financiële sector. Hij runt het hotel samen met zijn vrouw, die een universitaire opleiding genoten heeft in Communicatie. Remco is gastvrij, stressbestendig, veelzijdig en financieel sterk. Zijn vrouw is creatief, communicatief en commercieel. Zij vullen elkaar aan en kunnen elkaar vervangen.

Remco en zijn vrouw hebben veel gereisd. Het gebrek aan een klein, luxe hotel in het oude academische centrum van Leiden, waar ze zelf ook wonen, viel hen op. Ook het in hoog tempo toenemende aantal (buitenlandse) bezoekers van de stad sprong in het oog. Deze factoren bij elkaar opgeteld leidde uiteindelijk tot de oprichting van Boutique Hotel Ex Libris.

Remco Polman & Eugenie Polman-Van Stratum

Onderneming

Boutique Hotel Ex Libris

Boutique Hotel Ex Libris heeft in oktober 2017 haar deuren geopend in de Kloksteeg 4 in Leiden. Het hotel is gelegen op een goede centrale locatie onder meer nabij de universiteit, de Pieterskerk, het museum van Oudheden en verschillende restaurants.

Boutique Hotel Ex Libris heeft een geheel eigen signatuur. Het is kleinschalig, persoonlijk en klassiek. De kamers zijn luxueus ingericht: goede bedden, regendouche, vloerverwarming, airconditioning, haard, een ruim bureau, wijnkoelkast en een Smart TV. In de ochtend is er voor de gasten een vers à la carte ontbijt in de gelagkamer.

Het hotel heeft vanaf het begin een hoge bezettingsgraad en scoort positieve reviews op onder andere Booking.com; de klanttevredenheid wordt gewaardeerd met een 9,5 gemiddeld. De gelagkamer kan worden benut voor onder andere vergaderingen, private dining en wijnproeverijen. Hiermee wordt in het vierde kwartaal van 2018 van start gegaan. Inkomsten die hier uit voortvloeien zijn niet opgenomen in de prognoses.

 

Uitbreiding Hotel

In februari 2018 is het koopcontract getekend voor het nabij gelegen pand aan de Kloksteeg 10 in Leiden. In dit pand zullen drie extra hotelkamers worden gerealiseerd, waardoor in september 2018 over acht kamers kan worden beschikt. Het doel van de ondernemer is binnen afzienbare tijd een boutique hotel met acht hotelkamers te realiseren en met een gemiddelde bezettingsgraad van ruim 80%. Verder is het doel dat dagelijks gasten genieten van het à la carte ontbijt en wordt de gelagkamer minstens twee keer per week aangeboden.

Tot 2020 worden door de gemeente Leiden geen hotelkamers meer toebedeeld aan andere aanvragers.

Werkzaamheden

Remco en zijn vrouw zijn samen verantwoordelijk voor alle werkzaamheden in het hotel. Er zijn twee personen in dienst die de kamers schoonmaken. De administratie wordt bijgehouden met behulp van een onlinepakket. Het hotelmanagement systeem wordt eveneens verzorgd door middel van een onlinepakket. Hierin worden de reserveringen bijgehouden en er is ook een zogenaamde channel management functie die de communicatie met de diverse verkoopkanalen (Booking.com, Expedia en eigen website) stroomlijnt.

Structuur

 

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Koopsom pand
€ 410.000
Kosten koper
€ 14.000
Huur borg
€ 114.000
Restauratie & verbouwing
- Onderhoud: € 122.000
- Verduurzaming € 18.000
- Bouwkundige aanpassingen € 31.000
€ 171.000
Inventaris
€ 15.000
Investeringsbehoefte € 610.000
Eigen inbreng
€ 30.000
Restauratiefonds hypothecaire lening
€ 480.000
Lening via Knab Crowdfunding € 100.000

Leenbedrag: € 100.000

Rente: 6,5%

Looptijd: 60 maanden, eerste 3 maanden aflossingsvrij, daarna lineaire maandelijkse aflossing.

Risico

Zekerheden & voorwaarden

  • De debiteur(en) zijn de besloten vennootschappen: Hotel Ex Libris B.V. en Remeus B.V.
  • De leningen ter hoogte van oorspronkelijk € 255.000, € 20.000 en € 30.000 door mevrouw E.C.F. Polman- Van Stratum worden achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Knab Crowdfunding. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde leningen. De rente wordt wel betaald.
  • De lening ter hoogte van oorspronkelijk € 50.000 door de heer R. Polman wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Knab Crowdfunding. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde leningen. De rente wordt wel betaald.
  • Ter handhaving van de solvabiliteit is op geconsolideerd niveau (Hotel Ex Libris B.V. en Remeus B.V.) een niet-onttrekkingsverklaring overeengekomen. Dividenduitkeringen, dga-loon inclusief jaarlijkse inflatiecorrectie/verhoging en aflossingen op het rekening-courant krediet vinden plaats conform de prognose i.c. bedragen niet meer dan de bedragen genoemd in de prognose. Er mag meer uitbetaald worden, mits het geconsolideerde eigen vermogen inclusief achtergestelde leningen minimaal 30% van het balanstotaal blijft bedragen.
  • Er wordt een tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 100.000 op het bedrijfspand aan de Kloksteeg 10 te Leiden verkregen ten behoeve van de investeerders van Knab Crowdfunding. Deze is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 480.000. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 532.000 op basis van een taxatierapport uit het jaar 2016.
  • Er wordt een derde hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 100.000 op het bedrijfspand aan de Kloksteeg 4 te Leiden verkregen ten behoeve van de investeerders van Knab Crowdfunding. Deze is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 307.000 en een tweede hypothecaire inschrijving van € 480.000. Het onroerend goed kent een marktwaarde na verbouwing van € 635.000 op basis van een taxatierapport uit het jaar 2018.

Dun & Bradstreet

Collin werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet (D&B). De D&B Rating wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te evalueren.Dun & Bradstreet geeft Remeus B.V. de kwalificatie Hoog risico en Hotel Ex Libris B.V. de kwalificatie Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de score Laag risico.

Collin Credit Score

De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit. De Collin Credit Score is voornamelijk gebaseerd op prognosecijfers voor de jaren 2018 en 2019 van Hotel Ex Libris B.V. De overall Collin Credit Score is Voldoende.

Rentabiliteit

Er is sprake van geconsolideerde cijfers. In de prognose wordt voorzichtigheidshalve uitgegaan van een bezettingsgraad van 75% en een totale opbrengst per kamer per dag van € 125. Vanaf de start worden hoge maandelijkse bezettingsgraden gerealiseerd (70%- 95%) en de huidige kameropbrengsten per dag liggen boven het geprognosticeerde niveau. In 2018 zijn er de eerste acht maanden vijf kamers te verhuren en vanaf 2019 acht kamers. De omzet in 2018 en 2019 wordt geprognosticeerd op respectievelijk € 234.000 en € 319.000. Door de nieuwbouw zijn significante vervangings- en uitbreidingsinvesteringen niet te verwachten de komende jaren. De cashflow is naar verwachting ruim positief vanaf 2018. De mogelijkheid om de gelagkamer verder te exploiteren is niet meegenomen in de prognoses. Wij hanteren voor de Rentabiliteit de score Ruim voldoende.

Solvabiliteit

Door de inbreng van eigen middelen via onder meer achtergestelde leningen bevindt het aansprakelijk vermogen (eigen vermogen en achtergestelde leningen) zich op een prima niveau (circa 23%). Door winstreservering zal dit verder toenemen. De Solvabiliteit kwalificeren wij voor nu op Voldoende.

Liquiditeit

De current ratio in 2017 is volgens de definitieve jaarcijfers vastgesteld op 1,2 (score Voldoende). De liquiditeitspositie blijft naar verwachting comfortabel. In 2019 wordt de current ratio begroot op 2,5 (score Excellent). De Liquiditeit beoordelen wij op dit moment op Voldoende.

Samenvattend

  • Rentabiliteit: Ruim Voldoende
  • Solvabiliteit: Voldoende
  • Liquiditeit: Voldoende
  • Overall: Voldoende