Samenvatting

FRED. Utrecht en Cozy Pillow is een unieke combinatie van twee exploitaties van enerzijds een kledingboetiek en anderzijds en kleinschalig hotel. De onderneming zal zich gaan vestigen op een A-locatie in het winkelcentrum van Utrecht aan de Steenweg.

De ondernemer is Frederiek Waninge die in 2010 is gestart met haar succesvolle tassenlabel Merel by Frederiek. De activiteiten van deze onderneming zullen gecontinueerd worden waardoor ze niet afhankelijk is van de inkomsten uit de nieuwe onderneming.

Frederiek is in privé hoofdelijk aansprakelijk en samen met haar partner geeft ze een negatieve hypotheekverklaring af op de eigen woning. Verder geldt er een eerste pandrecht op de activa van de onderneming.

Financierings-behoefte

De totale investeringsbehoefte bedraagt € 425.000. Hiervan wordt een bedrag van € 100.000 uit eigen middelen gefinancierd. Daarnaast wordt er door derden een bedrag van € 175.000 achtergesteld gefinancierd. De gevraagde financiering via Knab Crowdfunding bedraagt € 150.000. De looptijd is 60 maanden met een lineaire maandelijkse aflossing. De rente bedraagt 7,0% gedurende de gehele looptijd.

Structuur

Een organigram van FRED. Utrecht vind je onder het kopje 'Onderneming'.

Risico
 

Dun & Bradstreet kwalificeert de onderneming met een Laag risico. De overall Collin Credit Score is Ruim voldoende. De debiteuren voor de financiering zijn Frederiek Waninge, handelend onder de naam Fred. Utrecht v.o.f., Cozy Pillow B.V. en Tombow B.V. Er wordt voor een achtergestelde lening verstrekt via Havaa Group B.V. voor een totaal bedrag van € 175.000. Deze lening wordt in 5 jaar afgelost. Verder geldt er een eerste pandrecht op de huidige en toekomstige voorraad en inventaris van de onderneming. Tenslotte geven Frederiek Waninge en haar partner een negatieve hypotheekverklaring af op de eigen woning met overwaarde.

Leendoel

De financiering wordt gebruikt om de nieuwe kledingboetiek, FRED. Utrecht, en het bovenliggende hotel, Cozy Pillow, in te richten en zodoende de exploitatie te kunnen gaan starten. De verwachting is dat de boetiek haar deuren zal openen in maart 2019 en het hotel per mei 2019.

Financieringspartner

Deze lening via Knab Crowdfunding is tot stand gekomen in samenwerking met Credion Utrecht.

Credion

Ondernemers

Frederiek Waninge (30 jaar) is ondernemer sinds 2010 en is oprichter van het tassenlabel en de onderneming Merel by Frederiek.

Frederiek heeft, ondanks haar leeftijd, inmiddels al een bewezen trackrecord als zelfstandig ondernemer in de modebranche. Ze omschrijft zichzelf als gepassioneerd, een doorzetter, ambitieus, betrouwbaar en onafhankelijk. Ze denkt en handelt graag in merkbeleving en vind het een uitdaging om nieuwe concepten te ontwikkelen en deze verder uit te bouwen.

Ze is afgestudeerd aan de Hogeschool Utrecht aan de faculteit Economie & Management en aan het Mode Lyceum in Zwolle. Naast het exploiteren van haar eigen onderneming Merel by Frederiek, heeft ze werkervaring opgedaan als productmanager bij Gaastra Footwear, Gaastra International Sportswear, Society World en Prescan Nederland.

Frederiek is samenwonend met haar partner Tim Hardeveld in Utrecht en samen hebben zij twee kinderen. Tim geniet van een zelfstandig inkomen uit zijn eigen onderneming en is mede eigenaar van Utrecht City Appartments. Deze onderneming wordt door Dun & Bradstreet gekwalificeerd met een Laag risico en was het eerste short stay bedrijf in Utrecht.

Onderneming

Frederiek gaat in haar nieuwe onderneming een unieke combinatie exploiteren van enerzijds een kledingboetiek en anderzijds een kleinschalig hotel.

FRED. Utrecht

FRED. Utrecht biedt een brede collectie aan van verschillende Europese modemerken. Op een vernieuwende wijze presenteert FRED. de collecties voor de ondernemende vrouw met een persoonlijke en eigenzinnige stijl. Het merkenpakket van FRED. bestaat onder andere uit:

Closed, La Fée Maraboutée, Drykorn, SET, Summum, Mos Mosh, American Vintage, Alix the Label, Sofie Schnoor, Rosemunde & Be Pure.

Daarnaast zal het assortiment worden aangevuld met modeaccessoires en lifestyle artikelen die je graag als ‘FRED.-vrouw’ aan je eigen collectie wilt toevoegen. De collecties zijn altijd ‘in beweging’ doordat FRED. continu zorgt voor vernieuwing.

Doordat het winkelinterieur op unieke wijze wordt gecombineerd met hospitality nodigt dit zowel de hotelgasten als de winkelende ‘FRED-vrouw’ uit om in een gemoedelijke setting achterin de winkel te genieten van een cappuccino of een goed glas wijn. Door deze unieke combinatie is er sprake van een vernieuwende ‘hotspot’ in de binnenstad van Utrecht.

Het concept van FRED. Utrecht is in belangrijke mate gebaseerd op de fysieke ervaring echter zal er ook een webshop worden gelanceerd ten behoeve van zowel de boetiek als het hotel. Frederiek heeft hier al ervaring mee opgedaan met haar bestaande onderneming Merel by Frederiek.

Cozy Pillow

Cozy Pillow is een sfeervol en kleinschalig hotel van 6 kamers boven de hierboven genoemde boetiek FRED. die nadrukkelijk met elkaar in verbinding staan. Eenmaal boven waan je je per etage in een andere kleurstelling, die gebaseerd zijn op Utrechtse details. Zo beleef je op de eerste verdieping de charme van de typische steegjes. Op de tweede verdieping bevind je je in de sfeer van de grachten en op de derde etage ervaar je de stad vanuit de Domtoren. Zo wordt geen enkel bezoek aan Cozy Pillow hetzelfde.

De bar in de winkel van FRED. dient ook als receptie waar de gasten voor het hotel worden ontvangen. Ook kunnen de hotelgasten in de winkel terecht voor een verse en exclusieve ontbijt box, verzorgd met lokale producten uit de stad.

A-locatie in het winkelcentrum van Utrecht

De Steenweg is een straat in de binnenstad van Utrecht. De straat is in de middeleeuwen ontstaan en is nu een van de drukbezochtste winkelstraten van Utrecht. In deze straat zitten veel bekende winkelbedrijven en merken gevestigd als Omoda, Sissy-Boy, Micheal Kors, Essentiel, The Little Green Bag en Timberland. De onderneming zal zich gaan vestigen aan de Steenweg 13. Voor zowel de kledingboetiek als het hotel is een omgevingsvergunning afgegeven vanuit de Gemeente Utrecht. 

Merel by Frederiek en Merel Munt Foundation; de bestaande onderneming en stichting van Frederiek

Merel by Frederiek is de bestaande onderneming van Frederiek Waninge. De onderneming is in 2010 opgericht en met inzage in de jaarcijfers van 2017 leert dat er sprake is van een financieel gezonde onderneming. Frederiek kan voldoende inkomen genereren uit deze onderneming om zo aan haar privé verplichtingen te voldoen. Ook in de nieuwe situatie zal Frederiek voldoende inkomen blijven kunnen genereren uit Merel by Frederiek. Dit geeft extra comfort voor de investeerders van Knab Crowdfunding daar zij dus niet afhankelijk is van inkomen uit de nieuwe onderneming. Daarnaast heeft Frederiek in 2011 de Merel Munt Foundation opgericht. Deze stichting organiseert verschillende activiteiten voor kinderen en jong volwassen met een (meervoudige) beperking. De Merel Munt Foundation wordt financieel gesteund door de onderneming Merel by Frederiek.

Interne organisatie

Beide ondernemingen zullen zeven dagen per week geopend zijn. Er zal in aanvang worden uitgegaan van 2,5 fte. Voor de kledingboetiek is een ervaren shopmanager aangenomen. De partner van Frederiek, mede eigenaar van Utrecht City Apartments, zal ondersteuning en begeleiding bieden ten aanzien van de exploitatie van het hotel, wat feitelijk een branchevreemde activiteit voor Frederiek is. Elf jaar geleden was Utrecht City Apartments het eerste short stay bedrijf van Utrecht gestart. Inmiddels is dit een bekende, gevestigde business, waar 140 short stay appartementen de exploitatie beslaan. Dun & Bradstreet kwalificeert deze onderneming met een Laag risico.

Structuur

De onderneming wordt in een meervoudige vof constructie geëxploiteerd en oogt enigszins complex. De rationale van deze organisatiestructuur is vanuit fiscale doeleinden. Doordat alle entiteiten binnen de organisatiestructuur hoofdelijk worden mee verbonden tot de financiering via Knab Crowdfunding is er geen structuurrisico aanwezig.

De kledingboetiek zal geëxploiteerd worden in Fred. Utrecht v.o.f. en het hotel zal geëxploiteerd worden in Cozy Pillow B.V. Ook de personal holding van Frederiek zal hoofdelijk worden mee verbonden tot de financiering. Frederiek is hoofdelijk aansprakelijk voor de financiering van Knab Crowdfunding. Hierdoor is er grip op het hele gehele construct. Naast de nieuwe ondernemingen is Frederiek eigenaar van de bestaande eenmanszaak Merel by Frederiek (D&B score Laag risico).

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

voorraad (kledingboetiek) € 120.000
interieurbouw (kledingboetiek) € 50.000
automatisering & beveiliging (kledingboetiek) € 12.000
inventaris (hotel) € 75.000
bruingoed (hotel) € 15.000
beveiliging (hotel) € 5.000
btw € 72.500
website & branding € 27.500
werkkapitaal € 29.500
borg € 18.500
totale investeringsbehoefte € 425.000
eigen middelen € 100.000
achtergestelde lening derden * € 175.000
lening via Knab Crowdfunding € 150.000

Leenbedrag: € 150.000

Rente: 7%

Looptijd: 60 maanden, lineaire maandelijke aflossing

* De achtergestelde lening kent een looptijd van 5 jaar ingaande per 1 maart 2019 en wordt afgelost gedurende deze looptijd, De rente bedraagt 5,5%. Voor deze lening zijn geen zekerheden bedongen. Er zijn geen andere financieringen aanwezig binnen de onderneming.

Risico

Zekerheden & voorwaarden

  • De debiteuren voor de financiering zijn Frederiek Waninge en Cozy Pillow B.V., (firmanten van Fred. Utrecht v.o.f.). en Tombow B.V.
  • Vanwege de gekozen rechtsvorm is Frederiek Waninge hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. Op dit moment is de privé vermogenspositie van Frederiek gezond mede door de aanwezige overwaarde op de eigen woning (loan-to-value ratio van 82% op basis van een taxatierapport uit maart 2017), overwaarde op verhuurde woningen in Box 3 en een positief eigen vermogen in haar eenmanszaak Merel by Frederiek.
  • De lening van Havaa Group B.V. ter hoogte van € 175.000 wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Knab Crowdfunding. De achtergestelde lening kent een looptijd van 5 jaar en gedurende de looptijd van de Knab lening mag er dus worden afgelost. De rente bedraagt 5,5%.
  • De (huidige en toekomstige) inventaris en voorraad van Fred. Utrecht v.o.f. en Cozy Pillow B.V. worden verpand in eerste verband aan de investeerders van Knab Crowdfunding.
  • Frederiek Waninge en haar partner geven een negatieve hypotheekverklaring af op de eigen woning. Dit is een morele verklaring dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving op de eigen woning wordt gedaan zonder toestemming van Knab Crowdfunding. Op dit moment is er sprake van een overwaarde van 18% op basis van de waarde uit een redelijk recent taxatierapport (2017).

Dun & Bradstreet

Knab Crowdfunding werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet (D&B). De D&B Rating wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. Fred. Utrecht v.o.f. en Tombow B.V. worden door D&B gekwalificeerd met een Laag risico. Cozy Pillow B.V. wordt gekwalificeerd met een Verhoogd risico. Voor deze case hanteren wij de score Laag risico.

Collin Credit Score

De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit. De Collin Credit Score is mede gebaseerd op een businessplan en prognoses voor 2019 en 2020. De Collin Credit Score is opgesteld op basis van 2 exploitaties, namelijk die van de kledingboetiek en het hotel, met elk haar eigen marges. Voor de overzichtelijkheid hebben we de exploitaties gecombineerd weergegeven. De overall Collin Credit Score is Ruim voldoende.

Rentabiliteit

In 2019 bedraagt de verwachte omzet € 583.000. Hierbij zijn we uitgegaan van opening van het hotel per mei 2019, verwacht is dat de kledingboetiek al per maart 2019 haar deuren zal openen. In privé zal er vrijwel niet worden onttrokken uit de nieuwe onderneming. Dit is mogelijk omdat de activiteiten van de bestaande eenmanszaak Merel by Frederiek gecontinueerd worden en Frederiek hier voldoende inkomen uit kan genereren voor het nakomen van haar privé verplichtingen. In onze analyse hebben we voorzichtigheidshalve gerekend met € 25.000 aan privé onttrekkingen. Hierdoor resteert er een beperkt netto cashflow overschot van € 3.000.

In 2020 is er sprake van het eerste volledige boekjaar qua exploitatie en bedraagt de verwachte omzet € 831.000 met een netto cashflow overschot van € 37.000. Hier hebben we rekening gehouden met privé onttrekkingen gelijk aan die van 2017 in de bestaande eenmanszaak. De prognoses zijn gebaseerd op ervaringscijfers vanuit Frederiek en haar partner en ogen dan ook realistisch. Echter omdat de exploitatie volledig is gebaseerd op basis van toekomstige cashflow beoordelen wij de Rentabiliteit op Voldoende.

Solvabiliteit

Door de eigen inbreng en het ingebrachte achtergestelde vermogen is er sprake van een solvabiliteit bij aanvang van 65% op een balanstotaal van € 425.000. In 2019 wordt er een kleine winst geprognosticeerd. Tegelijkertijd wordt er wel afgelost op de leningen waardoor absoluut het risicodragende vermogen afneemt. De verwachting is dat het vermogen in 2020 weer gaat stijgen door winsttoevoegingen. Ook de vermogenspositie in privé is gezond met onder andere een overwaarde op de eigen woning en de verhuurde woningen in box 3. Ook is er sprake van een positief eigen vermogen in de bestaande eenmanszaak. Wij beoordelen de Solvabiliteit met de score Goed.

Liquiditeit

De btw wordt meegefinancierd waardoor er na teruggave al snel een ruime liquiditeitspositie ontstaat binnen de onderneming. Hierdoor is de current ratio van een goed niveau van > 5,0. Wij beoordelen de Liquiditeit op Ruim voldoende.

Samenvattend

  • Rentabiliteit: Voldoende
  • Solvabiliteit: Goed
  • Liquiditeit: Ruim Voldoende
  • Overall: Ruim Voldoende